Методология оценки

В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» при выполнении оценки применяются три подхода к определению стоимости объекта: доходный, сравнительный и затратный.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для применяемого метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Стоимость определяется на основе принципа непосредственной связи стоимости объекта с текущей стоимостью его будущих доходов, которые возникнут в результате эффективного использования собственности и/или дальнейшей ее продажи.
Применение доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный Покупатель не заплатит за объект больше величины совокупных будущих доходов от использования объекта оценки и/или дальнейшей его продажи, приведенной к текущей стоимости.


Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.


При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Для этого необходимо:
а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Сравнительный подход

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами, т.е. объектами сходными с оцениваемым по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.


Применение сравнительного подхода обоснованно и необходимо в случае, если рынок объектов, подобных оцениваемому, существует и достаточно развит, т.е. когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.


Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Затратный подход

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства, т.е. создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий, либо замещения – создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки объекта оценки, с учетом износа и устаревания оцениваемого объекта.


Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Получение итоговой стоимости

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные потребители могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам данные подходы могут давать различные величины стоимости. Поэтому в завершающем этапе определения итоговой стоимости оцениваемого объекта, оценщик производит согласование (обобщение) результатов, полученных на основе применения различных подходов и методов оценки, и получает итоговый результат – стоимость объекта оценки, который может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

Стандарты оценки

Основной Закон

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Скачать

Стандарты оценки

  • Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования
    к проведению оценки (ФСО №1)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года
    № 256.
    Скачать
  • Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 255.
    Скачать
  • Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254.
    Скачать




 

Тел. 8 (812) 677 26 73
8 (812) 948 16 37
Факс: 8 (812) 677 26 73


Офис компании расположен по адресу:

Санкт-Петербург, Ленинский проспект, дом 160, БЦ «Меридиан», офис 231

Разработка сайта — Master Китычъ
© 2010 год